kira artış oranı nasıl hesaplanır? 2026 tüfe oranları ve örnek hesaplama

ev ve iş yerlerinin kiraları genellikle yıllık olarak artar. yapılacak artışın hesaplanması konusunda ise bazen kafan karışabilir. öyleyse “kira zamları neye göre yapılır?” sorusunun cevabına birlikte bakalım.

peki kira artış oranı nasıl belirlenir ve yeni kira tutarını nasıl hesaplayabilirsin?

kira artış oranı nedir, neye göre belirlenir?

konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira döneminde yapılabilecek artış için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda bir üst sınır bulunur. tarafların belirlediği kira bedelindeki artış, kural olarak tüfe’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

kural olarak bu oran bir üst sınırdır. yani ev sahibi ve kiracı isterse daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir.

kira artışını hesaplarken haberlerde gördüğün “aylık enflasyon” veya “yıllık enflasyon” oranına değil, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık ortalamalara göre tüfe değişim oranına bakmalısın.

2026 güncel tüfe kira artış oranları

kira artış oranları aylık belirlenir. TÜİK her ay yeni enflasyon verilerini açıkladığı için sözleşmenin yenilendiği aya göre uygulanabilecek üst sınır da değişir.

bu nedenle 2026 için tek bir kira artış oranından söz etmek yerine, sözleşmenin yenilendiği dönemde açıklanan güncel 12 aylık tüfe ortalamasına bakmak gerekir.

örneğin TÜİK tarafından 3 ağustos 2026 tarihinde açıklanan temmuz verilerinde, tüfe’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,90’dır. ağustos 2026’da yenilenen bir kira sözleşmesi için hesaplama yapılırken bu oran dikkate alınır. örnek olarak:

• mevcut kira bedeli: 20.000 TL

• ağustos 2026 tüfe artış oranı: %31,90

• artış miktarı: 20.000 tl x 0,3190 = 6.380 TL

• yeni kira bedeli: 26.380 TL

sözleşmen hangi ay yenileniyorsa o ay açıklanan güncel tüfe ortalamasını mevcut kiranla çarparak yeni dönem kira bedelini kolayca hesaplayabilirsin.

tüfe oranı ne zaman ve nerede açıklanır?

kira artış oranının temelini oluşturan tüfe verileri, TÜİK tarafından her ayın 3'ünde (hafta sonuna denk gelmesi halinde takip eden ilk iş gününde) saat 10:00'da kamuoyuna duyurulur.

açıklanan bu veri, kural olarak içinde bulunulan ayda yenilenecek tüm kira sözleşmeleri için geçerli yasal tavanı oluşturur. örneğin ağustos ayı içerisinde yenilenecek bir sözleşme için 3 ağustos'ta açıklanan temmuz ayı 12 aylık tüfe ortalaması esas alınır.

konut ve iş yeri kirasında artış kuralları

kira artış kuralları, konut ve iş yerleri için aynıdır. her ay açıklanan kira artış oranı hem evler hem de iş yerleri için geçerlidir. geçmişte ev kiralarındaki artış oranları için %25 sınırı gibi farklı uygulamalar söz konusuydu. bu nedenle iş yeri için oran farklı oluyordu. fakat günümüzde tek bir oran her ikisine de uygulanıyor. 

5 yıllık kural ve kira tespit davası

kira ilişkisinin beş yılı aşması durumunda farklı bir değerlendirme gündeme gelebilir.

beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme yeni kira bedelini belirlerken yalnızca tüfe’nin 12 aylık ortalamasını değil; kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti de dikkate alabilir.

bu nedenle “5 yıl dolduğunda kira otomatik olarak rayiç bedele çıkar” şeklinde düşünmek doğru değildir. yeni bedelin mahkeme yoluyla belirlenmesi söz konusuysa somut koşullar birlikte değerlendirilir.

kira bedelinin tespitiyle ilgili dava ise kanuna göre her zaman açılabilir. ancak davanın ne zaman açıldığı veya artışa ilişkin bildirimin ne zaman yapıldığı, mahkemece belirlenen yeni bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını etkileyebilir.

yasal uyarı: bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. hukuki danışmanlık veya somut bir kira ilişkisine dair hukuki görüş niteliği taşımaz. kira artışı ve kira bedelinin tespitine ilişkin uygulamalarda kira sözleşmesinin ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilmelidir.